Kocaeli’nin Gölcük ilçesine bağlı İcadiye mahallesi, yerleşim yoğunluğu görece düşük olsa da şehirden iki adım ötede yer almasıyla dikkat çeken bir bölge. Bölgede hâlihazırda yayınlanmış İcadiye satılık arsa ve tarla ilanları olmayabiliyor, ancak yakın ilçelerde ve ilçenin farklı mahallelerinde benzer nitelikte mülkler bulunabiliyor. Fiyatlar genellikle 5.000 TL/m² ile 15.000 TL/m² arasında değişirken, m² aralığı ise 500 ila 5.000 m² arasında çeşitlilik gösteriyor. Bu durumda hem İcadiye arsa ve tarla hem de komşu bölgelerdeki fırsatları değerlendirmek mümkün hale geliyor.
İcadiye mahallesinde ilan yayını yapan platformlarda satılık arsa ve tarla bulunmazken, Gölcük merkez ve çevresindeki arsa/tarla ilanlarında önemli bir hareketlilik gözlemleniyor. İcadiye satılık arsa ve tarla fiyatları açısından komşu mahallelere baktığımızda fiyatların 5.000 TL/m²’nin altından başladığı, şehir merkezine yakın konumlu parsellerdeyse 15.000 TL/m²’nin üzerine çıktığı görülüyor. Bağ bahçe niteliğinde olan tarım arazileriyse genellikle 2.000 TL/m² ile 4.000 TL/m² bandında bulunurken, m² olarak 1.000 m² ile 10.000 m² arasında değişkenlik gösteriyor.
İcadiye arsa ve tarla ararken ilk dikkat etmeniz gereken nokta, bölgenin imar durumu. İmarı olmayan ya da plan değişikliği bekleyen parsellerde yatırım riski daha yüksek olabilir, bu yüzden imar durumunu mutlaka Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi üzerinden sorgulayın. Ayrıca hisseli tarla veya bağ bahçe alınacaksa, hissedarlar arasında anlaşmazlık olup olmadığından emin olun; aksi halde tapu devri süreçleri aksayabiliyor. Uygun fiyata İcadiye satılık arsa ve tarla peşindeyseniz öncelikle ada-parsel bilgilerini kontrol edin ve aynı parselin çevresindeki fiyatlarla karşılaştırma yapın. Kadastro kayıtlarına göre imarsız arsa sayısı da bölgede göz ardı edilmemeli, bu tip arsaların ileride imar alması durumunda fiyatlarının önemli ölçüde artabileceğini unutmayın.
İcadiye’de yaygın olan tapu türleri arasında müstakil arsa tapusu ile hisseli tapular öne çıkıyor. Hisseli parsellerdeyse tüm hissedarların onayı olmadığı sürece herhangi bir satış gerçekleşemiyor, bu da tapu devri sürecini zorlaştırabiliyor. Banka kredisiyle satış yapmak isteyenler içinyse, belli bankalarca belirlenen kriterlere uygun imarsız arsaların mortgage’a konu olamayabileceğini göze almak gerekiyor. Ada-parsel sorgusuna örnek verecek olursak, İcadiye’nin doğu tarafında yer alan ve kadastro çalışmaları henüz tamamlanmamış bazı parsellerde tapu devri için ek belgeler gerekebiliyor. Kadastro haritalarına ulaşmak isteyenler Tapu ve Kadastro Müdürlükleri’nden temin edilebilen onaylı haritalarla işlemlerini kolaylaştırabilir.
Eğer siz de İcadiye’de satılık arsa ve tarla bulmak istiyorsanız toprakarsa.com üzerinden ilanları filtreleyerek aramanızı daraltabilirsiniz. Sitede m², fiyat aralığı ve imar durumu gibi filtreleri kullanarak sadece İcadiye ilçe sınırları içinde ya da yakın çevresindeki parselleri listeleyebilirsiniz. Örneğin, 5.000 TL/m²’nin altında arsa arıyorsanız filtreyi buna göre ayarladığınızda komşu mahallelerdeki uygun fiyatlı parselleri kolayca görebilirsiniz. Aynı şekilde, bağ bahçe tipindeki arsaların listesini de m² aralığına göre daraltmak mümkün.
Şu an için İcadiye özelinde yayınlanmış satılık arsa ve tarla ilanları bulunmamakla birlikte, yakın zamanda ilçenin imar planlarında değişiklik yapılması ve bölgenin gelişim potansiyeline dair spekülasyonlar alıcıların ilgisini çekebiliyor. Bölgede hem ekili arazi ağırlıklı tarım arazileri hem de gelecekte konut ihtimaline karşı imarlı arsalara talebin yükselme ihtimali var. Bu durum, şu anki fiyatların daha da artabileceği beklentisini beraberinde getiriyor. Tabii ki bu öngörüler bölgenin gelecekteki planlarına bağlı olarak değişkenlik gösterebilir.
Bölgede satılık arsa ve tarla ilanlarının mevcut olmadığı durumda komşu mahallerdeki fiyatlar referans alınıyor. Genel olarak imarlı aralar 5.000 TL/m² ile 15.000 TL/m² arasında, imarsız araziler 2.000 TL/m² ile 5.000 TL/m² arasında, tarım arazileriyle bağ bahçeleriyse 2.000 TL/m²’nin altında fiyatlandırılıyor. Ortalama m² fiyatıysa imar durumu ve konumuna göre 3.000 TL ile 7.000 TL arasında seyrediyor.
Öncelikle tapu kaydınızı ve imar durumunu mutlaka Tapu Kadastro’dan sorgulatın. KAKS ve emsal değerleri konusunda belediyeden bilgi alın; aksi takdirde planlanan inşaat alanının yasal sınırlarını aşma riskiyle karşı karşıya kalabilirsiniz. Ada-parsel numarası üzerinden yapılan sorgulamada parselin kadastrodan önce orman ya da tarım arazisi olarak kayıtlı olup olmadığını da kontrol edin. Hisseli arazilerdeyse tüm hissedarların imzası gerekmekte.
toprakarsa.com üzerindeki ilanlar, ilave olarak ilçenin yakınındaki Gölcük, Körfez ve Darıca gibi bölgelerdeki satılık arsa ve tarla ilanlarını da listeleyebiliyor. Aramanızı m², fiyat ve imar durumu filtrelerine ekleyerek sadece ilgili parselleri görebilirsiniz. Sahibinden ya da diğer ilan platformlarına baktığınızda İcadiye sınırları içinde yayımlandığını görmediğiniz ilanlar genellikle komşu mahallelerde yer alan ve Gölcük’e yakınlığı nedeniyle ilgi çekebilen mülkler olabiliyor.
Mevcut durumda İcadiye özelinde ilan olmadığından komşu bölgelerdeki en yakın fiyatlar üzerinden örnek yaratmak gerekirse, örneğin 1.000 m² bir parseli 5.000 TL/m² üzerinden hesapladığınızda toplam fiyat 5.000.000 TL oluyor. Benzer şekilde, 3.000 m² tarım arazisi 2.500 TL/m² üzerinden hesaplandığında 7.500.000 TL fiyata denk geliyor. Bu hesaplama, bölgedeki fiyat aralığını projeksiyonlama açısından fikir verici olabiliyor.
Gölcük ilçesindeki ilanlar için Gölcük satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
